توقعات أولية.. عقارات دبي في 2009 تواصل هبوط الأسعار وتعاني شح التمويل

دبي- جمعة عكاش

وفقا لتوقعات أولية، ستبقى الأزمة المالية العالمية ضاغطة على المطورين والمقاولين في دبي عام 2009 الذي لا يحمل أخبارا جيدة للقطاع العقاري في الإمارة الخليجية. فوفقا لمصادر عاملة في القطاع تحدثت لـ"الأسواق.نت" سيجلب العام الجديد المزيد من هبوط الأسعار، وتوقف المشاريع، وشح السيولة، وتأجيل المشاريع، وتسريح الموظفين.

وحسب تلك المصادر "في ظل ظروف السوق الحالية فإن معدل النمو في سوق العقارات، وكذلك الأسعار ستنخفض، وهذا بالتحديد ما سيؤثر على العائد الاستثماري العقاري الذي سيتراجع ليستقر بين 5 و 8% هبوطا من 8 و12% في عام 2008، بينما كان في عامي 2006 و2007 يصل إلى 100% في بعض المشاريع".


البيع بالخسارة

وليس بالضرورة أن يحقق المضاربون أرباحا، فقد يضطرون لبيع عقاراتهم بخسارة نتيجة الاتجاه العام للسوق؛ حيث يتحدث لأول مرة في تاريخ سوق دبي العقاري مطور عن ارتفاع كفة العرض على الطلب، وهو الأمر الحاصل في مشاريع كثيرة.

وهذه التطورات ستؤثر على الأسعار، وتزيد فرصة المشترين النهائيين في شراء عقار للسكن، كما أن سوق التأجير سيشهد إقبالا جيدا من المطورين، حيث سيحافظ على عوائد جيدة في الأشهر الستة الأولى لتبدأ بالتراجع بهوامش تصل إلى 20% في الأشهر الستة الأخيرة من عام 2009.

ولم تتجاوب مؤسسة التنظيم العقاري -الجهة الرسمية المشرفة على قطاع العقارات في دبي- مع دعوات متكررة لموقعنا في مقابلتهم، كما أن مسؤولا إعلاميا لشركة إعمار العقارية قال: "لا يوجد مسؤول جاهز للحديث حاليا عن اتجاهات السوق في 2009، فيما تجاهلت شركة نخيل للتطوير العقاري التي يمتلكها حاكم الإمارة طلبات متكررة مماثلة.


العرض يفوق الطلب

وقال المستثمر الكويتي في دبي، العضو المنتدب لشركة "المزايا القابضة" خالد اسبيته: "إن العرض سيفوق الطلب خلال عام 2008 بالنسبة للوحدات العقارية المخصصة للبيع، بينما السكن التأجيري سيشهد معدلات طلب متوازنة مع العرض".

وبخصوص الأسعار قال لـ"الأسواق.نت" في حديث عبر الهاتف من الكويت: "إن الأسعار تراجعت فعلا في الأشهر الثلاثة الأخيرة من عام 2008، وستستمر بالتراجع خلال عام 2009 لتصل إلى مستويات معقولة" لكنه فضَّل عدم الحديث عن نسب.

وكشف المسؤول الذي تمتلك شركته استثمارات تفوق 7 مليارات درهم في دبي "أن المزايا القابضة أعادت النظر في خططها إطلاق عدد من المشاريع الجديدة عام 2009، وقامت بتأجيل ما يمكن تأجيله من مشاريع مقررة لعام 2008". في الوقت نفسه قال "لكننا نتطلع إلى توسيع حجم محفظتنا العقارية في دبي مستقبلا".

ويعتبر اسبيته عام 2009 عام أزمة لن تشهد الأسواق خلاله أي انتعاش، لكن إذا تحول قطار العالم نحو الصحوة فإن المحطة الأولى ستكون إمارة دبي".

في شأن متصل بالأسعار يقول الخبير العقاري ومدير عام الأكاديمية الإدارية والعقارية بدبي منذر الحموي: "لا شك أن معادلة العرض والطلب في السوق لم تكن الأساسية في نمو أو تراجع الاستثمار العقاري، حيث إن الأزمة الحالية تحولت من أزمة تمويل إلى أزمة اقتصادية، فقد يكون توقف العديد من المشاريع المزمع تسليمها للفترة المقبلة والتي كان السوق بحاجة لها نتيجة الطلب المتزايد هي من صالح بعض المطورين الذين بصدد تسليم مشاريعهم، حيث سيساهم ذلك بتوازن العرض مع الطلب رغم وجود أزمة عقارية، لأن نهاية المطاف تقتضي أن يسكن المرء في بيت وتلك حاجة لا يمكن التنازل عنها".

ويضيف لـ"الأسواق.نت" من المرشح أن تنخفض أسعار إيجارات الوحدات وخاصة السكنية على اعتبار أنها ارتفعت بشكل خيالي في الآونة الأخيرة بنسبة قد تزيد عن 20%، علما بأن أسعار بيع الشقق والوحدات المختلفة قد انخفض بشكل كبير مؤخرا".


قطاع التأجير

وينتظر سكان دبي بفارغ الصبر عام 2009 على أمل أن تهبط القيم الإيجارية كما حدث مع أسعار عقارات التملك الحر التي فقدت نحو 30 إلى 40% من قيمتها، وبدأت مؤشرات تظهر على إمكانية هبوط إيجارات المساكن بنحو 20% اعتبارا من منتصف 2009.

ويحدد الخبير العقاري الدكتور عماد الجمل مجموعة من العوامل التي ستؤثر في هبوط قيم الإيجارات من ضمنها: فقدان الآلاف لوظائفهم، ومغادرتهم إمارة دبي؛ حيث أصبح صعبا العثور على وظيفة أخرى، وأيضا دخول الآلاف من الوحدات السكنية الجديدة للسوق، وكذلك آلاف الوحدات القديمة التي كان المطورون يحاولون عدم ضخها لإبقاء الأسعار مرتفعة، كما أن المضاربين الأفراد يجدون أيضا في سوق التأجير ملاذا للهروب من الخسائر بعد الهبوط الحاد في أسعار العقارات المعدة للتملك الحر التي اشتروها سابقا.

ويضيف الجمل "أن الإيجارات ستصبح في عام 2009 سيدة السوق العقاري، وأن الشركات الكبيرة ستضخ عددا كبيرا من الوحدات في سوق التأجير لتوفير السيولة المطلوبة للمباشرة فيما يمكن تنفيذه من مشاريع". ويتوقع أن تتراجع قيمة الإيجارات في إمارة دبي بنحو 20% اعتبارا من منتصف عام 2009".

ويوافق عضو لجنة الإيجارات في دبي أحمد البنا توقعات الخبير عماد الجمل بقوله: "إن هذه النسبة منطقية بالنسبة لتراجع القيم الإيجارية خلال الأشهر الـ18 المقبلة".
ويعتقد البنا "أن حكومة دبي ستحافظ على النسبة السنوية للزيادة بـ7% بالنسبة للعقارات المعدة للإيجار".

ويقول في حديث لموقعنا: "إنه واثق من إمكانات الحكومة في المحافظة على قوة سوق العقارات التي تعاني من تبعات الأزمة المالية العالمية".


قطاع التمويل

أما في سوق الرهن العقاري ستتجه البنوك وشركات التمويل الخاصة إلى تشديد شروط إقراض المطورين العقاريين والأفراد، وذلك وفقا لحديث رئيس شركة موارد للتمويل محمد النعيمي لـ"الاسواق.نت" حيث قال: "إن الاتجاه العام للبنك المركزي الإماراتي وفي ظروف شح السيولة ستكون الجهات الممولة أمام خيار تشديد شروط الإقراض".

وأضاف النعيمي "أن الطلب على التمويل العقاري سيتراجع بشكل لافت نتيجة انخفاض الطلب على العقار، وتوقف وتأجيل عدد كبير من المشاريع العقارية التي كان من المفترض أن يبدأ إنشاؤها عام 2009".

ولاحظ النعيمي "أن بعضا ممن اشتروا العقارات في الماضي وخاصة المضاربين سوف يتعثرون في سداد الدفعات المستحقة عليهم العام المقبل، بينما المشترون لغرض السكن المباشر قد لا يتعثرون، وعلى العموم فالتعثر سيكون مرهونا بفقدان الوظائف، وتوافر السيولة المطلوبة لسداد الدفعات الشهرية".

ورأى النعيمي أن عام 2009 هو عام اختبار للسوق العقارية بكافة قطاعاتها وكذلك للقطاعات المتصلة، ويجب على الجميع التعامل من منطلق الحس والمسؤولية".

وتشير مصادر عاملة في سوق التمويل العقاري أن التمويلات ستتراجع بنحو 50% عام 2009، مقارنة بحجم التمويلات عام 2008.

ولم يكن ممكنا الحصول على حجم التمويلات العقارية خلال عام 2008 من مصدر مستقل لغياب مركز إحصائي رسمي على مستوى إمارة دبي.


ومن المؤمل أن تتمكن شركتا أملاك وتمويل من إتمام عملية الاندماج بشكل نهائي بداية عام 2009، مما سيوفر فرصة أخرى لعودة النشاط التمويلي بقوة إلى سوق دبي العقاري، وهو المحرك الرئيس للسوق في الإمارة.


أحوال المقاولين

أما في قطاع المقاولات الذي أنجز الكثير لإمارة دبي، وجعلت العالم يتحدث باسمها، من أطول برج في العالم إلى جزر في عرض البحر وصفتها الصحافة العالمية بمعجزات العالم ومئات الجسور وشبكة طرق حديثة ومراكز ترفيهية وخدمية فريدة، سيعاني هو الآخر من تبعات الأزمة العالمية عام 2009.

ويقول رئيس شركة أرابتك، رياض كمال في حديث للـ"أسواق.نت" إن شركات المقاولات الكبيرة تمتلك مشاريع كافية خلال عام 2009 لتعمل بكامل طاقتها وقواها التشغيلية، وإن تأثرها بالأزمة سيظهر من خلال تأجيل بعض الدفعات، وتوقف بعض المشاريع أو تأجيلها التي كان من المقرر تنفيذها خلال عام 2009".

ويضيف رياض كمال "لكل اقتصاد دورة، وما وصلت إليه سوق دبي نتيجة طبيعية لسنوات من العمل المزدهر، وهذا ليس من اختراع أحد، وهي حالة صحية وإن كانت التسميات كالركود والتصحيح تثير قلق البعض".

ويرى كمال "أن عام 2009 و2010 عام عمل، أما فيما بعد وإن لم تحصل شركات المقاولات على أعمال جديدة ستضطر بطبيعة الحال إلى تسريح جزء من العمالة وتقليص النفقات".

ويقترح كمال "أن تزيد الحكومة من طرح مشاريع التنمية والبنية التحتية على المقاولين لتوفير أعمال بديلة عن السكني والتجاري والصناعي كالطرق والجسور والمدارس ومشاريع البنية التحتية الأخرى".

إلى ذلك يرى المدير الشريك في شركة الشعفار للمقاولات، عماد عزمي أن حجم أعمال شركته سيتراجع بنحو 4 مليارات درهم خلال العام المقبل نتيجة إلغاء أو تأجيل مشاريع مقررة، لكنها ستبقى شاغرة بقوتها التشغيلية الحالية".

وأضاف عزمي للـ"أسواق.نت" "أن الشعفار كانت تنفذ مشاريع بقيمة 7 مليارات درهم خلال عام 2008، وتعتقد أن حجم أعمالها سيتراجع إلى 3 مليارات خلال عام 2009 ومعظمها عقود من عام 2008 (الدولار يعادل 3.67 دراهم).

وكانت الشعفار قد كشفت لموقعنا عن توجهها لتسريح نحو 2000 عامل وموظف في إطار سياسة إعادة النظر في القوة العاملة بتسريح 10% من حجم عمالتها البالغة 18 ألف عامل و2000 إداري ومهندس.